Как обойти налог с продажи квартиры. Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры. Продажа квартиры в долевом владении

Здравствуйте дорогие друзья. Как вы знаете, начиная с 01 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ произошли некоторые изменения, которые затрагивают как продавцов так и покупателей недвижимости.

В данной статье я объясню вам доступным языком о налоге с продажи квартиры в 2016 году. Впрочем это касается не только квартир, но и любой другой недвижимости. Коммерческие объекты мы рассматривать не будем.

1. Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога начиная с 01.01.2016 года составляет 5 лет.

Т.е. теперь, чтобы продать квартиру и не попасть под налог нужно будет ждать 5 лет. Подчеркну особенно: данное изменение касается только тех объектов, которые будут приобретены ПОСЛЕ 01 января 2016 года. Т.е. если вы купили квартиру в 2015 году, то необлагаемый срок будет 3 года.

1. Если вы получили квартиру в дар от ближайших родственников или по наследству, а также, если приватизировали ее, то не облагаемый срок остается прежним: 3 года.

КАК ПЛАТИМ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ В 2016 ГОДУ.

1. Если вы продаете имущество, приобретенное ДО 01.01.2016 года и которое находится у вас в собственности более 3 лет, то от уплаты налога вы освобождаетесь.
2. Если вы продаете имущество, которое приобретено ПОСЛЕ 01.01.2016 года, и указанная в договоре цена больше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной на 01 января того года, когда зарегистрировано отчуждение, то налог рассчитывается следующим образом: Цена, за которую продали минус цена, за которую купили.

Снизить налог до нуля можно указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купля-продажа

Например сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 5 000 000 рублей, а покупали ее в 2016 году за 3 000 000 рублей. Заказываем кадастровый паспорт на нашу квартиру и видим, что в 2018 году кадастровая стоимость нашей квартиры составила 3 500 000 руб. 70% от 3 500 000 = 2 450 000 руб.

5 000 000 руб. больше, чем 2 450 000 руб., это значит продажная стоимость квартиры больше 70% кадастровой стоимости.

Следовательно налог платим с 2 млн. (5 000 000 – 3 000 000 = 2 000 000).

Чтобы налог с продажи вашей квартиры не возникал, нужно в договоре указать 3 000 000 руб. Это больше чем 70% кадастровой стоимости. Дохода у вас не возникло, поэтому налог платить не придется.

Наследство, дарение от ближайших родственников, приватизация

Например сейчас 2018 год. Вы продаете квартиру за 2 500 000 руб., которая досталась вам по наследству (в дар или вы ее приватизировали) в 2016 году. Квартира вам перешла по наследству (в дар или вы ее приватизировали), следовательно минимальный срок владения для освобождения от налогов – 3 года.

Заказываем кадастровый паспорт. На 2018 год кадастровая стоимость квартиры составляет 3 800 000 руб. 70% от 3 800 000 составляет 2 660 000 руб.

2 500 000 меньше чем 2 660 000, поэтому вы попадаете под налог.

Можно выбрать 2 варианта оплаты налога.

• 70% от кадастровой стоимости (2 660 000 руб) минус 1 000 000 руб. налогового вычета. 13% от 1 660 000 = 215 800 руб.
• Если вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом: тогда налогооблагаемая база составит 13% от 2 660 000 руб. = 345 000 руб.

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается следующим образом:

Цена переуступки минус цена договора долевого участия (договора паевого взноса и т.д.)

P.S. Данная статья является сугубо информационной. Формулировки намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В не типовых и сложных ситуациях следует руководствоваться только законодательством РФ, либо консультироваться у юристов, с описанием конкретной ситуации.

Согласно нововведениям, внесенным в статью 217 НК РФ, для физических лиц налог на продажу квартиры с 2016 года должен уплачиваться с полученного дохода по всем сделкам продажи недвижимости. За исключением случаев нахождения в собственности:

• свыше пяти лет после покупки;
• более трех лет после приватизации, получения по наследству, договору дарения или договору пожизненной ренты.

Ранее минимальный период владения имуществом, по истечению которого его реализация не облагалась подоходным сбором, составлял три года. Правило распространялось на все категории собственников без исключения.

Что изменится в 2016 году?

Сегодня стало невыгодно фиктивно (на бумаге) занижать стоимость квартиры или ее доли. Так как с 2016 установлена минимальная сумма полученного дохода, с которой требуется заплатить налог. Она составляет 70 процентов от кадастровой стоимости имущества. Введение налоговым законодательством данных правил планировалось с целью снижения спекулятивных операций на рынке и повышения бюджетных поступлений от сделок с имуществом.
Минимальный период и размер корректировочного процента, принятые на федеральном уровне, могут быть снижены законами на уровне отдельных субъектов РФ.

Сколько надо платить?

Налоговая ставка по выручке от реализации имущества остается на старом уровне. Ее размер составляет 13% для граждан РФ. Расчет и оплата НДФЛ производится на основании декларации. Готовый расчет принимают только в ФНС по месту учета налогоплательщика. Сдается декларация лично либо через представителя. В последнем случае интересы налогоплательщика должны представляться по нотариально заверенной доверенности.

Налог при продаже квартиры в 2016 году для физических лиц

Начинать подсчеты налоговых выплат по проданной недвижимости нужно с поиска путей по их уменьшению. Многие налогоплательщики не применяют свои права на использование льготных условий, что значительно увеличивает сумму налоговых платежей.

Рассчитать подоходный налог можно с применением одного из двух вариантов вычетов. Первый подходит при продаже приватизированной коммунальной комнаты или подаренной квартиры. Фиксированный размер вычета: 1 млн. рублей. На эту сумму продавец может уменьшить выручку от продажи имущества при расчете подоходного платежа.

Второй вид будет идеальным для имущества в новостройке, ипотечной. В данном случае для получения льготы нужно посчитать все затраты, связанные с приобретением продаваемого жилья. Величина вычета не ограничена. В ряде случаев может быть равен или выше стоимости продажи. В последнем случае сумма подоходного налога будет равна нулю. Основанием применения этого вычета считаются документы, подтверждающие расходы.

С какой суммы взимается?

Избежать уплаты НДФЛ можно только после истечения минимального срока владения квартирой. Если собственник недвижимости хочет реализовать ее до истечения минимального срока владения, то уйти от предоставления декларации по подоходному сбору не удастся. Правильно рассчитать сумму налога по проданным объектам недвижимости поможет налоговый консультант. Также для расчета можно применить онлайн-калькулятор. Либо изучить любой пример заполнения декларации по НДФЛ.

Для расчета подоходного платежа берут прибыль от сделки, умноженную на ставку. Прибыль рассчитывается как разница между ценой и вычетом. Если цена реализации ниже 0,7 кадастровой стоимости, то в расчет берется кадастровый показатель. Если квартира перешла по переуступке, подоходный платеж уплачивается с разницы между стоимостью уступки и затратами по данной операции, подтвержденными документами.

Квартиры полученной по наследству: надо ли платить?

Часто задается вопрос: «Нужно ли платить налог от реализации унаследованной недвижимости?» Ответ: «Уплата НДФЛ производится по всем сделкам продажи имущества, находящегося во владении менее трех лет. От подоходного налога освобождено только получение имущества по наследству. Или по дарственной от близких родственников. Последний случай к реализации недвижимости не относится. Если после факта наследования имущества в ближайшие три года будет произведена сделка по ее продаже, то с дохода придется оплатить налог».

Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2016

Налоги при продаже квартиры в 2016 году изменения касаются только владельцев недвижимости, купленной после начала 2016. Если квартира или ее часть приобретена ранее, при ее реализации НДФЛ рассчитывается по правилам, действующим до 01 января 2016. В частности, минимальный срок владения до полного освобождения от налоговых сборов составляет три года. Ограничение минимальной налогооблагаемой суммы продажи в виде кадастровой стоимости отсутствует.

Если покупаешь другую?

В случае, когда после реализации квартиры покупается новое жилье подоходный платеж можно уменьшить до 260000 рублей. Но при условии, что действие обеих сделок приходится на один налоговый период (год). И покупатель применяет это вычет в первый раз в своей жизни. Второй раз использовать указанную льготу нельзя. В случае, когда покупатель приобретает жилье в другом году, производится незачет в счет уплаты НДФЛ по проданной квартире, а возврат на счет покупателя.

Для пенсионеров: какая скидка?

Никаких дополнительных положений и льгот, которые освобождают граждан пенсионного возраста от уплаты подоходных налогов законодательством в настоящее время не предусмотрено. Пенсионеры обязаны соблюдать общие правила налогообложения сделок по реализации имущества.

Последнее обновление Февраль 2019

Получение любого дохода в нашей стране подлежит налогообложению. Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Подоходный налог и правильно — НДФЛ. Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом:

• Если квартира была в собственности больше 3 (с 2016 года — 5 лет) — освобождение от налога.
• Продана дешевле, чем приобретена (но дороже 70% от кадастровой стоимости) — то платить ничего не надо.

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

• Для резидентов – 13%
• Для нерезидентов – 30%

Что облагается налогом?

• На имущественные вычеты (только для резидентов)
• На расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

выбрав из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно, или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

Также стоит отметить, что в этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили — это другое имущество, при продаже которого можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. ).

Определение срока владения недвижимостью

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности . Есть три исключения:

• Наследство — отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
• Кооператив — день выплаты последнего пая или подписания акта передачи – это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
• Если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось.

Для некоторых ситуаций есть свои нюансы, например:

Собственников квартиры было несколько . Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их . Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3-х лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

• Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х или 5-ти лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
• Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1 : Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

• (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
• (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

• затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку)
• квартира получена по наследству
• была подарена не близким родственником
• продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

Продажа квартиры, зарегистрированной после 1 января 2016 года

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году касаются:

• Сроков владения жильем , при котором доход от его продажи подлежит налогообложению теперь равен 5 годам (60 месяцев).
• Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года
• Налогооблагаемой базы : налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Для кого актуальны эти нововведения?

• Во-первых, налог с продажи квартир для физических лиц — к ИП это не относится.
• Во-вторых, закон действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход.
• В-третьих, нововведения касаются недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г. Для недвижимости, приобретенной до 2016 года, как и прежде, остается освобождение от налогообложения, если срок владения превысил 3 года (36 месяцев).

Пример 2 : Жилплощадь купили в июне 2013 года, а продали в июле 2016 года. Следовательно, НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так она находилась в собственности более трех лет.

Срок владения в 3 года остается:

Однако есть исключения, как и прежде, срок владения недвижимым имуществом 3 года для последующей реализации без уплаты налога в 2016 году, остается для:

• Квартир, которые перешли к их собственникам по наследству
• Имущества, переданного в качестве подарка близкими родственниками (в соотв. со ст. 14 Семейного Кодекса)
• Недвижимости, зарегистрированной в ходе окончания приватизации
• Имущества, полученного по договору ренты.

Теперь при расчетах учитывается кадастровая стоимость недвижимости

Кроме того, с 2016 года, необходимо брать во внимание кадастровую стоимость жилья. Сумма, подлежащая налогообложению – максимальная величина:

• Либо договорная цена
• Либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7

Другими словами необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее фактической кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений.

Пример 3 : Гражданин приобрел квартиру в 2016 году стоимостью 5,8 млн. руб., чуть позже он ее продал за 7,3 млн. руб. Кадастровая стоимость составляет 8,9 млн. руб. Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн. руб. будет меньше, заявленной договорной цены. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн. руб. НДФЛ = (7,3 – 5,8) х 13% = 195 000 руб.

Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на 01.01.2016 года. Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. Аналогично и с расчет будет производится с кадастровой стоимости.

В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается.

Пример 4 : Гражданин приобрел дом в мае 2015 года за 672 000 руб., а в январе 2016 года он продал его за 953 000 руб. Выгоднее выбрать имущественный вычет:

• (953 000 – 1 000 000) х 13%) — налога к уплате нет
• (953 000 — 672 000) х 13% = 36 530 руб.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Пример 5 : В 2016 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2018 году продана за 1250 000 руб. Выгоднее воспользоваться не имущественным вычетом, а расходами на покупку, тогда налога к уплате не возникает (1250 000 — 1300 000)х13% = 0.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

• даты вступления в наследство (смерти наследодателя)
• даты регистрации собственности (при дарении).

никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимых по стоимости продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы, поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2015г. и продает унаследованную квартиру в 2016г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к. она получена по наследству. Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. Т.е. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. (вычет))*13%= 169 000 руб. А если не продавать квартиру 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2014 году ( , т.к. близкие родственники), но дочь в 2015 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 - 1 млн.)*13%=104 000 руб.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили, то есть получили прибыль. Но если вы не разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн. руб), то можно сократить налог, подлежащий уплате в данном году. В этом случае собственник имущества имеет право получить сразу два налоговых вычета:

• По купленной квартире , если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
• При проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

Имущественный вычет в 2 млн. руб при покупке квартиры

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб., но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения.

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

• Недвижимость должна находиться на территории РФ
• Получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний
• Быть резидентом
• Подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8 : В 2014 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2НДФЛ за 2014 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. - 1,35 млн. = 650 т.руб), который перейдет на другое имущество при покупке. Когда в 2015 году он приобретает дом за 1,62 млн. руб. , он может возместить остаток (при таком же уровне зарплаты) и вернуть 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.), удержанного в 2015 году налога из его зарплаты.

Вычеты при продаже одной и покупке другой квартиры, если ранее вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

• С использованием вычетов
• Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

Рассмотрим несколько типовых случаев, когда гражданин продал одну недвижимость и в этот же год приобрел другую, и налоговым вычетом при покупке (2 млн.руб) еще не пользовался:

Продаваемая квартира была подарена (наследство) или стоит менее 1 млн. руб.

Пример 9: Продана квартира, полученная в наследство, за 3,4 млн.руб, в этом же году приобретена другая за 2,8 млн. руб., вычетом в 2 млн. гражданин не пользовался ранее: (3,4 млн - 1 млн (вычет при продаже)) = 2,4 млн - налогооблагаемая база. Затем 2,4 млн. - 2 млн (вычет при покупке)= 400 000 руб. новая налогооблагаемая база после получения вычета. Налог к уплате составит 52 000 руб. (400 т.руб *13%).

Пример 10 : Продана квартира за 3,5 млн. руб., куплена она была ранее за 0,8 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 3,1 млн. руб. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом. Налогооблагаемая база по проданной квартире составит (3,5 - 1млн.)= 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться вычетом 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб, налог составит 65 000 руб.

Если покупаемая квартира менее 2 млн. руб.

Пример 11 : Полученная в наследство квартира продана за 2,3 млн. руб, купили новую квартиру за 1,5 млн. руб. Воспользовавшись вычетом, получилась налогооблагаемая база 2,3 - 1 млн. руб = 1,3 млн. руб. ее можно уменьшить на 1,5 млн. руб., т.е 1,3 -1,5 = - 0,2 млн. руб. Здесь получается - 200 000 руб. т.е. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета.

Пример 12 : Продана квартира за 4,3 млн. руб, покупали ее ранее за 2,1 млн. руб. Затем приобретена вторая квартира за 1,7 млн. руб. Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 - 2,1 = 2, 2 млн. руб. Ее уменьшаем на 1,7 млн. руб. 2,2 -1,7 =0,5 млн. руб. С этой суммы нужно уплатить налог 500 000 *13% = 65 000 руб.

Если покупаемая квартира более 2 млн. руб.

Пример 13: В 2015 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн. руб. (покупал за 3,5 млн. руб), и приобрел новую за 3,1 млн. руб. Право воспользоваться вычетом при покупке новой квартиры у гражданина еще не использовано (2 млн.р):

• Первый способ расчета НДФЛ: (4,8 – 1 (вычет при продаже) – 2 (вычет при покупке)) х 13% = 234 000 руб.
• Второй способ расчета НДФЛ: (4,8 – 3,5(расходы)) = 1,3 млн. руб. Поскольку новая квартира стоит более 3,1 млн. руб, можем воспользоваться полным вычетом в 2 млн. руб. Уменьшаем на вычет 1,3 - 2 млн. руб. = - 0,7 млн. руб. То есть, получается "минус"и если доход гражданина за год (справка 2 НДФЛ) будет 700 000, то 13% (91 000 руб.) будет ему возвращено из бюджета. Если, к примеру, заработная плата за год составила 500 т.руб, то налог к возмещению составит 65 т.руб. А остаток налога 26 000 можно будет возместить на следующий год.
• Получается, что 2 вариант выгоднее налогоплательщику.

Однако некоторые налоговики считают, что можно использовать только один вычет (1 млн. для продавцов), и только потом заявлять другой (2 млн. для покупателей). Здесь с налоговой инспекцией можно поспорить. Такие аргументы уместны, если гражданин продал жилье, к примеру, в 2015 году, а приобрел новое в 2016 году, т.е. сделки были не в одном налоговом периоде. Налогоплательщик платит налог только с разницы всех своих доходов и всех расходов, и если покупка и продажа совершены в одном и том же году, а то он может воспользоваться и вычетом при покупке и вычетом при продаже.

Продажа доли квартиры

При продаже доли недвижимости также можно уменьшить налогооблагаемую базу на затраты, связанные с покупкой этой доли (пропорционально). Документы, подтверждающие стоимость покупки, должны предоставляться для проверки вместе с декларацией. В этом случае может быть несколько нюансов:

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли

Пример 14: Гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 3 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Чаще всего она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана):

Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли

Пример 15 : Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 - 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог в 13 т.руб.

Учет имущественного вычета в 1 млн. при продаже доли квартиры

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

• Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
• Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16 : Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

• Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 - 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
• Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности. Здесь каждый собственник получает вычет в 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5 лет) и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17 : Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 3 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 3 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

• дочь и сын - каждый по 0, 333 млн. руб,
• мать (1,8 - 0,333 - 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) - 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0 - налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17 , если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб. Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Когда подавать декларацию и платить налог

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

• Срок для декларации - в следующем после продажи/покупки квартиры году - до 30 апреля .
• Срок перечисления налога - если есть налог к уплате, перечислить до 15 июля.

Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 - 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см. (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие):

• Код дохода:
  • 1510 - договорная сумма продажи квартиры, дома
  • 1511 - договорная сумма доли квартиры, дома
• Код расхода/вычета
  • 901 - если имущественные вычет в 1 млн. руб.
  • 903 - если подтвержденные расходы на ее приобретение.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации 3-НДФЛ приложить копии всех, подтверждающих сделку документов:

Способы представления:

• Почта - можно отправить пакет документов по почте с описью вложения, дата отправки считается датой приема документов налоговой.
• Лично - можно лично (предпочтительнее)
• По доверенности - также может падать документы представитель по заверенной нотариусом доверенности.
• Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

НДФЛ можно оплатить в любом банке. Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через гос. услуги.

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Если не сдать декларацию вовремя и/или просрочить уплату налога (крайний срок 30 апреля), могут быть наложены следующие взыскания:

• Штраф 1000 рублей – если в декларации налог к перечислению равен 0
• Штрафы : от 5% до 20% (30%) от суммы налога к уплате за каждый месяц просрочки – если не представить декларацию (до 30%) и не заплатить налог до 15 июля (до 20%, если злостный неплательщик, то 40%).
• Пени - ежедневное начисление пени, начиная с 16 июля (см. калькулятор расчета пени и штрафов на сайте ipipip.ru/shtrafi/)
• При полном отказе от уплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб, наступает уголовная ответственность.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

199 комментариев

Последнее обновление Февраль 2019

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.

Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога

До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:

• если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
• если собственность на жилье получена в результате приватизации;
• если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.

Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.

Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? .

Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости

До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.

Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость .

Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года

Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.

Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается

Пример: в 2018 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2018 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.

Кого освободят от налога с продажи

В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.

Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.

• Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
• Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
• Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.

Как будет начисляться налог

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.

Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

• разработки проектно-сметной документации;
• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
• отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.

Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Как рассчитывается налоговый вычет

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.

Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.

При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.

Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше - всего 250 тыс. рублей.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?

Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

• при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
• при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.